Сравнительного подхода к оценке земельного участка


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, и земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Предполагается, что земельный участок приобретается на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение продолжительного периода времени, чтобы быть доступным для потенциального покупателя.

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Фундаментальный анализ: сравнительный подход

Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения.

При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов объектов сравнения рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1].

В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.

Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе. Таблица 1. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен [2] Группа факторов Элементы сравнения для сделок купли-продажи 1.

Качество прав 1. Обременение объекта договорами аренды 1. Сервитуты и общественные обременения 1. Качество права на земельный участок в составе объекта 2. Условия финансирования 2. Льготное кредитование продавцом покупателя 2. Платеж эквивалентом денежных средств 3. Особые условия 3. Наличие финансового давления на сделку 3. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.

Обещание субсидий или льгот на развитие 4. Условия рынка 4. Изменение цен во времени 4. Отличие цены предложения от цены сделки 5. Местоположение 5. Престижность района 5. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5. Доступность объекта транспортная и пешеходная 5. Качество окружения рекреация и экология 6. Физические характеристики 6. Характеристики земельного участка 6. Размеры и материалы строений 6. Износ и потребность в ремонте строений 6.

Состояние окружающей застройки 7. Экономические характеристики 7. Возможности ресурсосбережения 7. Соответствие объекта принципу ННЭИ 8. Сервис и дополнительные элементы 8. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8. Наличие парковки и или гаража 8. Состояние системы безопасности 8. Наличие оборудования для бизнеса Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения.

Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки. Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда: собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок; имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения или с изменением прав на земельный участок.

В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки.

При этом возможны варианты: 2. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала процент по кредиту ниже рыночного или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке , в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости считается ценой или соответствующей частью цены сделки. Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т.

В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно. Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения полностью или частично в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении против рыночных цен цены купли-продажи и контрактных арендных ставок.

Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя. К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи. Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной.

Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки.

Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка. Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки как правило, в сторону уменьшения , определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

К факторам местоположения относятся: 5. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения ситус , в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных. Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения. К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности избавления от растительности и неровностей земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики несущая способность пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод. Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых как источнике возможных обременении в будущем. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков.

Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций. В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения архитектурный стиль и состояние фасада, ориентация входа во двор или на улицу.

Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

Сравнительный подход к оценке недвижимости. (Тема 8)

Ремонт в хрущевке Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков.

В чем суть доходного подхода к оценке объектов недвижимости? при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода? 4. Для оценки каких земельных участков может быть использована техника остатка .

Подходы к оценке земельного участка

Сравнительный подход к оценке земельного участка. С помощью сравнительного подхода происходит определение рыночной стоимости земли. Производя оценку участка, эксперт находит информацию о сделках, условия которых максимально приближены к обстоятельствам реализации объекта, сопоставляет все характеристики, выявляет различия и фиксирует выводы в отчетном документе об оценке недвижимого имущества. Основные трудности, с которыми сталкивается оценщик при реализации сравнительного подхода — поиск информации. Главным источником информации являются данные региональных риэлтерских структур, занимающихся сделками купли продажи. Иными словами — это база различных крупных агентств недвижимости. Еще один источник - информационные службы и частные агентства, специализация которых - исследование рынка. Публичные записи регистрационных служб — информационная база Росреестра — третий источник сведений для оценки земли. Информация из Росреестра имеет свои особенности.

Please turn JavaScript on and reload the page.

Категории: Маркетинг Финансы. Похожие презентации:. Сравнительный рыночный подход к оценке предприятия. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Тема 8.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Сравнительный подход к оценке земельного участка

Земельные участки, как объекты, представляющие имущественный интерес, имеют значительную стоимость. Она фигурирует в разных правоотношениях землевладельца: при купле-продаже, уплате налогов, разделе имущества, обращении взыскания. Для объективного определения стоимости используется ряд унифицированных методик, приемов и технологий. Универсальные методы оценки земельных участков применяются независимо от типа землепользования, но при этом зависят от целей оценивания, вида земли и прочих исходных данных. Главная цель любой оценки — получение объективных величин стоимости объекта недвижимости.

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

Расскажите об основных группах принципов оценки объектов недвижимости. Каким образом происходит согласование результатов, полученных с помощью различных подходов к оценке объектов недвижимости? Какие основные элементы содержит отчет об оценке объектов недвижимости? В чем сущность основных методов определения восстановительной стоимости объектов недвижимости? Назовите последовательность действий при определении стоимости земельного участка методом развития. Расскажите об основных методах расчета физического износа здания. Что такое экономический износ и износ внешнего воздействия?

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта Качество права на земельный участок в составе объекта. 2.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.

Сравнительный подход к оценке земельного участка

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Анализ полученных расчётов Оформление заказа проведения Определение понятия Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что? Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости — достаточно достоверный и простой в применении метод.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Корректировки при оценке

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Леокадия

    Интересно даже для бухгалтера ))))

  2. Василиса

    Охотно принимаю. На мой взгляд, это интересный вопрос, буду принимать участие в обсуждении.

  3. sconmami

    Актуальный блог, свежая инфа, почитываю :)

  4. exbesaso

    Одному богу известно!

  5. Таисия

    Ну как же так вот? Я считаю, каким образом расширить этот обзор.

  6. Аристарх

    Спроси у своего калькулятора